Bakıda su altında qalan evlərin taleyi necə olacaq? —  Ekspertlərlə TƏHLİL  

Son illər əmlak bazarında müşahidə olunan qiymət artımları insanların mənzil almaq imkanlarını  məhdudlaşdırıb. Bu isə vətəndaşları daha ucuz və əlçatan alternativlər axtarmağa sövq edir. Bakıda və ətraf qəsəbələrdə tikilən həyət evləri bir çox vətəndaş üçün əlçatan alternativ kimi təqdim olunsa da, bu seçimin pərdəarxasında sakinləri gözləyən ciddi problemlər mövcuddur. Plansız tikinti, kommunikasiya çatışmazlığı və sənədsiz evlərin artması bazarda riskləri daha da dərinləşdirir.

Son günlər intensiv yağan yağışlar isə bu problemləri bir daha üzə çıxardı. Bir sıra ərazilərdə evlərin su altında qalması, xüsusilə də “makler evləri” kimi tanınan tikililərin zərər görməsi bu sahədəki boşluqları gündəmə gətirdi. Xüsusilə, paytaxtda yağan aramsız yağışlar Biləcəri, Ramana və Binə qəsəbələrində də ciddi fəsadlara səbəb olub. Vəziyyət o yerə çatıb ki, sakinlər evlərini tərk ediblər. Ərazi sözün əsl mənasında “gölməçə”yə çevrilib. 5 gündür ki, adıçəkilən ərazilərdə evlər və həyətyanı sahələr su içindədir.

Bəs baş verənlərdən sonra əmlak bazarda hansı dəyişikliklər gözlənilir? Riskli ərazilərdə yerləşən evlərin qiymətində ucuzlaşma olacaqmı, yoxsa bahalaşma tendensiyası davam edəcək? 

Bu barədə Oxu24.com-a danışan  Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədri, iqtisadçı ekspert  Vüqar Oruc deyib ki, son günlər yağan intensiv yağışlar nəticəsində yaşayış evlərinə dəyən ziyan ictimai diqqəti bu sahəyə yönəldib:

“Bu isə gələcəkdə vətəndaşların daşınmaz əmlak seçimi zamanı daha ehtiyatlı davranmasına səbəb olacaq. Bundan sonra vətəndaşlar torpaq və ya fərdi yaşayış evi alarkən ərazinin keçmişini, qrunt sularının səviyyəsini və tikilinin keyfiyyətini daha ciddi şəkildə araşdıracaqlar. Artıq ictimaiyyət təbii risklərə davamlı olmayan ərazilərdə ev tikməyin və ya almağın ciddi təhlükə yaratdığını anlayır. Bu cür hallarda risk təkcə maliyyə itkisi ilə məhdudlaşmır, bəzi hallarda insanlar tamamilə evlərini itirə bilirlər”.

Ekspert riskli ərazilərdə qiymətlərin ucuzlaşıb-ucuzlaşmayacağı məsələsinə də toxunub:

 “Azərbaycanda daşınmaz əmlakın ucuzlaşması o qədər də sadə proses deyil və bu, daha çox investisiya cəlbediciliyi ilə bağlıdır. Qiymətlərin ciddi şəkildə enməsi yalnız həmin ərazilərdə kütləvi köç prosesi baş verdiyi halda mümkün ola bilər. Çünki bu ərazilərdə ev alanlar əsasən aşağı gəlirli vətəndaşlardır və onların seçim səbəbi torpağın və tikintinin daha ucuz olmasıdır. İnsanlar mərkəzə yaxın ərazilərdə ev ala bilmədikləri üçün ucqar ərazilərə üz tuturlar və bu isə onların  sonradan müxtəlif problemlərlə üzləşmələrinə səbəb olur”.

V.Oruc həmçinin əlavə edib ki, bu prosesdə psixoloji faktor da mühüm rol oynayır:

“Bu cür hadisələrin yaratdığı təsir uzunmüddətli olmur və zaman keçdikcə ictimai yaddaşdan silinir. Qardaş Türkiyədə dəhşətli  zəlzələdən  sonra Azərbaycanda vətəndaşlar daha çox fərdi yaşayış evlərinə üstünlük verməyə başladı. Lakin bu tendensiya uzun çəkmədi və bazar yenidən mənzil seqmentinə yönəldi. Hazırda satışlarda üstünlük məhz çoxmənzilli binalardakı mənzillərə aiddir”.

Ekspert hesab edir ki, riskli ərazilərdə qiymətlərin kəskin ucuzlaşmasından çox, artım tempinin dayanması və bazarın stabilləşməsi daha real ssenaridir:

“Çünki bu ərazilərə tələbat azaldıqca qiymət artımı da məhdudlaşır. Qiymətlərin ciddi şəkildə düşməsi ümumi bazar tendensiyası fonunda inandırıcı görünmür. Əgər ucuzlaşma baş versə belə, bu, qısa müddətli və təxminən 5-10 faiz civarında ola bilər. Aşağı gəlirli əhali üçün əlçatan alternativlər məhdud olduğu üçün bu tip ərazilər yenə də alıcı tapmağa davam edəcək. Əhalinin aztəminatlı təbəqəsi daha ucuz torpaq və mənzil axtardığı müddətdə bu ərazilərə maraq tamamilə itməyəcək”.

Ekspert əlavə edib ki, sənədsiz evlər hansı kommunal xətlərlə təmin olunsa da, onların hüquqi əsasları yoxdur:

Həmçinin oxuyun

Dünyanın 5 ən böyük ordusu olan ölkələr  HANSILARDIR?    —   SİYAHI +ƏSGƏR SAYI

Sahil Babayev kimləri işdən çıxarır? 

Bakıda su altında qalan evlərin taleyi necə olacaq? —  Ekspertlərlə TƏHLİL  

Yeni təyinat baş tutub 

“Hər hansı bir təbii fəlakət zamanı qanunvericilik baxımından həmin evlərə kompensasiya ayrılmır. Düzdür, Fövqəladə Hallar Nazirliyi müəyyən maddi yardım göstərir, amma bu, əsasən dövlətin sosial məsuliyyətindən irəli gəlir və əmlak bazarında ciddi problemlər yaradır. Belə evlər alqı-satqı predmeti ola bilmir. Banklara müraciət etdikdə vətəndaşlar bu evləri girov predmeti kimi təqdim edə bilmir. Təbii ki, bu problemlərin yaranmasında müvafiq icra qurumlarının islahatlar aparması və tədbirlər görməsi vacibdir. Ən əhəmiyyətlisi isə əmlak amnistiyasının həyata keçirilməsidir ki, həmin evlər sənəd əldə etsin. Bu addım həm təbii fəlakətlər zamanı vətəndaşların hüquqi əsaslarını təmin edəcək, həm də iqtisadi sistemin tərkib hissəsi olaraq ölkədə iqtisadi aktivliyin artmasına şərait yaradacaq. Yəni, problemin köklü həlli ölkədə əmlak reyestrinin tam formalaşmasından keçir. Bunun üçün mütləq əmlak amnistiyasının tətbiqi zəruridir”.

Oxu24.com-a danışan əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov bildirib ki, mənzil bazarında problem təkcə fərdi yaşayış evləri ilə məhdudlaşmır, eyni vəziyyət çoxmənzilli binalarda da müşahidə olunur:

 “Abşeron yarımadası, xüsusilə də Bakı şəhərində mövcud infrastruktur şəhərin ümumi görünüşündən geri qalır və uzun illərdir yenilənməyib. Mövcud sistem əsaslı şəkildə yenilənmək əvəzinə, “yamaq” xarakterli müdaxilələrlə saxlanılır. Yağış sularının axıdılması üçün drenaj sistemləri isə demək olar ki, yalnız Ağ şəhər ərazisində mövcuddur, digər ərazilərdə isə bu cür infrastruktur demək olar yoxdur”.

F.Xəlilovun fikrincə, problemin əsas səbəblərindən biri torpaqların təyinatı ilə bağlıdır:

 “Su basan ərazilərin bir hissəsi kənd təsərrüfatı, digərləri isə sənaye təyinatlı torpaqlardır. Hətta bəzi hallarda qurudulmuş göl ərazilərində belə yaşayış evləri tikilir. Bu isə həmin ərazilərdə yaşayış üçün zəruri olan kommunikasiya xətlərinin qurulmamasına gətirib çıxarır. Çünki bu tip ərazilərdə nə “Azərsu”, nə də digər qurumlar genişmiqyaslı infrastruktur layihələri həyata keçirir. Bəzi ərazilərdə ümumiyyətlə magistral kanalizasiya xətləri mövcud deyil. Məsələn, Masazır qəsəbəsi ərazisində belə xətlər yalnız Xırdalan şəhəri ilə sərhədə yaxın hissələrdə mövcuddur. Bu vəziyyət bazarda haqsız rəqabət yaradır. İnfrastrukturun olmadığı, lakin torpağın ucuz olduğu ərazilərdə aşağı maya dəyəri ilə tikilən evlər bazara daha ucuz qiymətlə çıxarılır. Nəticədə rəqabət keyfiyyət və xidmət üzərindən deyil, qiymət üzərindən aparılır. Belə hallarda zərər ilk növbədə bu evləri alan vətəndaşlara dəyir, eyni zamanda dövlət də bundan itirir. Çünki dövlət digər vətəndaşların ödədiyi vergilər hesabına zərərçəkənlərə yardım göstərməyə məcbur olur”.

Ekspert hesab edir ki, problemin köklü həlli üçün institusional dəyişikliklərə ehtiyac var.

“Azərbaycanda şəhərsalma və ətraf mühit sahələrini birləşdirən vahid qurum – Şəhərsalma və Ətraf Mühit Nazirliyi yaradılmalıdır. Hazırda tikinti və infrastruktur sahəsi bir-birindən müstəqil fəaliyyət göstərən çoxsaylı dövlət qurumları arasında bölünüb. Bu isə məsuliyyətin parçalanmasına və problemlərin həllinin uzanmasına səbəb olur. Bu gün hər hansı qurumdan onun səlahiyyətinə aid olmayan məsələni tələb etmək mümkün deyil. Tikinti sektoru 7-8 fərqli dövlət qurumunun nəzarətində olduğundan koordinasiya zəifdir və bu da mövcud problemlərin davamlı xarakter almasına gətirib çıxarır. Hazırda baş verənlər bir növ xəbərdarlıq xarakteri daşıyır. Daha ağır nəticələrin baş verməsi də istisna deyil”,-deyə Firdovsi Xəlilov qeyd edib.

Ümumiyyətlə, ölkədə problemlərə yanaşma çox vaxt sistemli deyil və əsasən hadisə baş verdikdən sonra reaksiya verilir:

“Azərbaycan hazırda ciddi quraqlıq təhlükəsi ilə üz-üzədir və bu, yaxın illərdə daha da kəskinləşə bilər. İnkişaf etmiş ölkələrdə, xüsusilə Almaniya və Avstriya kimi dövlətlərdə iri tikililər üçün yağış sularının toplanması məcburi xarakter daşıyır. Bu sistem vasitəsilə su ehtiyatları qorunur və texniki məqsədlər üçün istifadə edilir. Azərbaycanda isə yağış suları səmərəli istifadə olunmur, əksinə, infrastruktur çatışmazlığı səbəbindən problemə çevrilir. Biz əlimizdə olan suyu idarə etmək əvəzinə, onun yaratdığı fəsadlarla mübarizə aparırıq. Halbuki bu sular toplanmalı, saxlanmalı və texniki məqsədlər üçün istifadə olunmalıdır. Bu sahədə əsas problemlərdən biri də dövlət qurumları arasında koordinasiyanın zəif olmasıdır. Müxtəlif qurumların ayrı-ayrı fəaliyyət planları olsa da, onların işi vahid sistem üzrə sinxronlaşdırılmır. Məsələn, “Azərsu”, “Azərişıq” və digər qurumlar öz fəaliyyətlərini ayrı-ayrılıqda həyata keçirir, lakin ümumi strategiya çərçivəsində koordinasiya yetərli deyil. Bu sahədə vahid planlaşdırma və idarəetmə sistemi formalaşmadan problemlərin köklü həlli mümkün deyil”.

Mehin Mehmanqızı

Qeyd: Məqalə Azərbaycan Respublikasının Medianın İnkişafı Agentliyinin maliyyə dəstəyi ilə və müsabiqə şərtlərinə uyğun olaraq "ictimai və dövlət maraqlarının müdafiəsi " mövzusunda hazırlanıb.