Müqavilə ilə ev alanlara vəkildən vacib xəbər: ləğv edilə bilərmi?

CƏMİYYƏT

02.09.2026, 15:59

Ev bahalaşdı, satıcı peşman oldu: Müqavilə ləğv edilə bilərmi?

Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı zamanı tərəflər arasında müqavilə bağlanır, qiymət müəyyənləşdirilir və alıcı tərəfindən razılaşdırılmış məbləğ ödənildikdən sonra əmlakla bağlı hüquqi prosedurlar həyata keçirilir. Lakin bəzən satıcı müqavilə bağlandıqdan bir müddət sonra həmin əmlakı daha baha qiymətə sata biləcəyini düşünür və müqavilədə göstərilən qiymətdən narazı qalır. Bu zaman satıcı “evi ucuz satmışam”, “sonradan qiymətlər artıb”, “əmlakın real dəyəri daha yüksək imiş” kimi səbəblərlə müqavilənin dəyişdirilməsini və ya ləğv edilməsini tələb edə bilərmi?

Məsələ ilə bağlı Vəkil Cavanşir Qasımzadə Oxu24.com-a açıqlamasında bildirib ki, yalnız sonradan fikrini dəyişmək, əmlakın qiymətinin artması və ya satıcının müqavilədə göstərilən məbləğdən narazı qalması əqdin etibarsız hesab edilməsi üçün, bir qayda olaraq, kifayət etmir.

Vəkilin sözlərinə görə, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı zamanı tərəflər müqavilənin şərtlərini qarşılıqlı razılaşma əsasında müəyyənləşdirirlər. Satıcı əmlakı müəyyən qiymətə satmağa, alıcı isə həmin qiyməti ödəməyə razı olubsa və müqavilə qanunun tələblərinə uyğun formada bağlanıbsa, sonradan bazarda qiymətlərin dəyişməsi avtomatik şəkildə müqavilənin etibarsızlığına səbəb yaratmır.

“Fərz edək ki, mən sizə bir ev satmışam. Tərəflər arasında alqı-satqı müqaviləsi bağlanıb, müqavilə imzalanıb, siz də razılaşdırılmış məbləği rəsmi qaydada ödəmisiniz və əmlakla bağlı bütün zəruri hüquqi prosedurlar həyata keçirilib. Bir müddət sonra mən görürəm ki, həmin evin qiyməti qalxıb və düşünürəm ki, evi daha baha sata bilərdim. Yalnız buna görə müqavilənin dəyişdirilməsini və ya etibarsız hesab edilməsini tələb edə bilmərəm. Çünki müqavilə bağlandığı anda tərəflərin iradəsi və razılığı mövcud olub”, – deyə Cavanşir Qasımzadə bildirib.

Vəkil qeyd edib ki, burada mühüm məqam satıcının sonradan peşman olması ilə müqavilənin bağlanması zamanı hüquqi iradənin qüsurlu olması arasındakı fərqdir. Əgər şəxs müqaviləni öz iradəsi ilə, şərtləri bilərək və qiyməti qəbul edərək imzalayıbsa, sonradan daha sərfəli variantın ortaya çıxması onun əvvəlki müqaviləni birtərəfli qaydada aradan qaldırmasına əsas vermir.

Məsələn, bir şəxs evini 100 min manata satır və alıcı bu məbləği ödəyərək evi alır. Ertəsi gün və ya bir neçə həftə sonra həmin ərazidə daşınmaz əmlakın qiyməti əhəmiyyətli dərəcədə artır və satıcı müəyyən edir ki, evini, məsələn, 20-30 min manat daha baha sata bilərmiş. Bu hal satıcının iqtisadi baxımdan narazılığına səbəb ola bilər. Lakin sadəcə olaraq bazar qiymətinin sonradan dəyişməsi və satıcının “ucuz satmışam” düşüncəsinə gəlməsi müqaviləni avtomatik etibarsız etmir.

“Əmlakın qiyməti sabah, bir həftə və ya bir ay sonra arta bilər. Hətta elə hallar ola bilər ki, daşınmaz əmlakın qiyməti qısa müddətdə dəfələrlə yüksəlsin. Amma müqavilə bağlanan zaman tərəflər mövcud vəziyyəti nəzərə alaraq razılığa gəliblərsə, sonradan qiymətin artması həmin müqavilənin öz-özünə etibarsız olmasına gətirib çıxarmır. Əks halda, bağlanmış hər bir alqı-satqı müqaviləsi bazarda qiymət dəyişən kimi mübahisələndirilə bilərdi”, – deyə vəkil vurğulayıb.

Bununla belə, Cavanşir Qasımzadə diqqətə çatdırıb ki, qanunvericilikdə əqdin etibarsızlığı ilə bağlı müəyyən istisna hallar mövcuddur. Yəni hər bir müqavilə yalnız imzalandığı və tərəflərin razılığı olduğu üçün mütləq şəkildə toxunulmaz hesab edilmir. Əgər müqavilənin bağlanması zamanı tərəflərdən birinin iradəsinə ciddi şəkildə təsir edən hüquqi hallar mövcud olubsa, həmin əqd məhkəmə qaydasında mübahisələndirilə bilər.

Vəkilin sözlərinə görə, belə hallardan biri şəxsin əqdi əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlaması ola bilər. Lakin burada da sadəcə “mən səhv etmişəm”, “qiyməti düzgün hesablamamışam” və ya “sonradan fikrimi dəyişdim” demək kifayət deyil. Yanılmanın hüquqi baxımdan əhəmiyyətli olması və müqavilənin bağlanmasına real təsir göstərməsi müəyyən edilməlidir.

“Əgər mən bilirdimsə ki, yaxın zamanda həmin ərazidə əmlakın qiymətinə ciddi təsir göstərəcək qərar qəbul ediləcək, bunu bilə-bilə qarşı tərəfin məlumatlı olmamasından və ya onun çətin vəziyyətindən istifadə etmişəmsə, burada artıq məsələyə başqa cür yanaşmaq mümkündür. Məsələn, tərəflərdən biri digərinin əhəmiyyətli yanılmasından istifadə etməklə müqavilə bağlayıbsa və həmin hal sübut edilirsə, əqdin etibarsızlığı məsələsi gündəmə gələ bilər”, – deyə hüquqşünas bildirib.

Onun sözlərinə görə, burada əsas məsələ tərəflərdən birinin sonradan müqaviləni sərfəli hesab etməməsi deyil, müqavilənin bağlandığı anda mövcud olan hüquqi vəziyyətdir. Məhkəmə əqdin hansı şəraitdə bağlandığını, tərəflərin real iradəsini, onların müqavilə bağlayarkən nəyi bildiyini və hansı məlumatlara malik olduğunu araşdıra bilər.

Xüsusilə əmlakın real dəyəri ilə müqavilədə göstərilən qiymət arasında ciddi fərqin olması da bəzi hallarda diqqətə səbəb ola bilər. Lakin əmlakın bazar qiymətindən aşağı qiymətə satılması öz-özlüyündə müqavilənin etibarsız olması demək deyil. Tərəflər müəyyən əmlakı bazar qiymətindən daha aşağı və ya daha yüksək qiymətə satmaq barədə razılığa gələ bilərlər. Əsas məsələ bu razılaşmanın sərbəst iradə ilə əldə olunması və qanunun tələblərinə zidd olmamasıdır.

Vəkil bildirib ki, “ucuz satmaq” anlayışı ilə “yanılma” anlayışını da eyniləşdirmək olmaz. İnsan əmlakının gələcəkdə nə qədər bahalaşacağını bilməyə bilər, bazarın dəyişəcəyini düzgün proqnozlaşdıra bilməz və nəticədə əmlakını sonradan peşman olacağı qiymətə sata bilər. Bu, daha çox iqtisadi qərarın nəticəsidir. Hüquqi baxımdan isə müqavilənin etibarsızlığı üçün qanunda nəzərdə tutulmuş konkret əsasın mövcudluğu tələb olunur.

“İnsan bəzən öz əmlakını satır, bir müddət sonra həmin ərazidə qiymətlər artır və deyir ki, kaş satmayaydım. Bu, çox rast gəlinən vəziyyətdir. Amma hüquq baxımından peşmançılıq ayrıca, əqdin etibarsızlığı isə tamam başqa məsələdir. Mən sonradan daha baha qiymətə sata biləcəyimi başa düşmüşəmsə, bu, əvvəlki alqı-satqının avtomatik ləğvi üçün əsas deyil. Mütləq hüquqi əsas olmalıdır”, – deyə Cavanşir Qasımzadə qeyd edib.

Vəkilin sözlərinə görə, etibarsızlıq institutu kifayət qədər geniş anlayışdır və qanunvericilikdə etibarsız əqdlərin müxtəlif növləri nəzərdə tutulur. Buna görə də hər bir konkret işə yalnız ümumi ifadələrlə deyil, əqdin hansı əsasla etibarsız hesab edilməsinin tələb olunduğu baxımından yanaşmaq lazımdır.

“Etibarsızlıq çox geniş anlayışdır. Etibarsız əqdin də müxtəlif növləri var. Əqdin əhəmiyyətsiz olması ilə mübahisələndirilən əqd eyni hüquqi vəziyyət deyil. Mübahisə edilən əqddə məhkəməyə müraciət edilir və məhkəmə qanunvericiliyin tələblərinə, əqdin bağlanma şəraitinə və tərəflərin iradəsinə baxır. Ona görə də hər bir müqaviləyə ayrıca hüquqi qiymət verilməlidir”, – deyə vəkil bildirib.

Cavanşir Qasımzadə qeyd edib ki, məhkəməyə müraciət edən şəxs sadəcə “mən bu evi ucuz satmışam” deməklə kifayətlənə bilməz. O, əqdin etibarsızlığı üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulan konkret əsasın mövcudluğunu və həmin əsasın onun işində olduğunu sübut etməlidir. Bunun üçün müqavilənin bağlanma şəraiti, tərəflər arasında danışıqlar, ödəniş sənədləri, əmlakın qiymətləndirilməsi, tərəflərin müqavilə bağlandığı vaxt hansı məlumatlara malik olması və digər mühüm hallar araşdırıla bilər.

Əgər alıcı əmlakın pulunu tam və rəsmi şəkildə ödəyibsə, tərəflər müqaviləni könüllü şəkildə imzalayıblarsa və sonradan satıcı sadəcə əmlakın qiymətinin artması səbəbindən fikrini dəyişibsə, belə vəziyyətdə müqavilənin etibarsızlığı üçün hüquqi əsas yaratmaq kifayət qədər çətin olacaq.

Burada başqa mühüm məqam da alıcının hüquqlarının qorunmasıdır. Alıcı müqavilənin şərtlərinə inanaraq pulunu ödəyib, əmlakı əldə edib və bununla bağlı hüquqi prosedurları həyata keçiribsə, satıcının sonradan bazar qiymətinin dəyişməsinə görə müqaviləni pozmağa çalışması alıcının da hüquqlarına toxuna bilər. Buna görə məhkəmə belə mübahisələrdə yalnız satıcının iddiasını deyil, alıcının əldə etdiyi hüquqları və müqavilənin sabitliyini də nəzərə almalıdır.

Vəkil onu da bildirib ki, daşınmaz əmlak alqı-satqısı kimi ciddi hüquqi nəticələr yaradan müqavilələr bağlanarkən tərəflərin tələsməməsi, sənədləri diqqətlə yoxlaması və müqavilənin bütün şərtlərini başa düşməsi vacibdir. Çünki müqavilə imzalandıqdan və öhdəliklər icra edildikdən sonra “sonradan fikrimi dəyişdim” arqumenti, adətən, əvvəlki vəziyyəti bərpa etmək üçün kifayət etmir.

“Əsas prinsip ondan ibarətdir ki, müqavilə bağlanarkən tərəflər öz iradələrini sərbəst ifadə etməlidirlər. Əgər hər hansı məcburetmə, aldatma, əhəmiyyətli yanılma və ya qanunda nəzərdə tutulmuş digər hüquqi hal varsa, bu artıq ayrıca məsələdir və əqdin etibarsızlığı məsələsi ortaya çıxa bilər. Amma bunların heç biri yoxdursa, sadəcə əmlakı ucuz satdığına görə sonradan peşman olan şəxsin müqaviləni etibarsız etdirməsi mümkün deyil”, – deyə Cavanşir Qasımzadə vurğulayıb.

Beləliklə, evini müəyyən qiymətə satan şəxsin sonradan əmlakın bazar dəyərinin yüksəlməsi səbəbindən “mən ucuz satmışam” deyərək müqavilənin ləğvini və ya dəyişdirilməsini tələb etməsi, bir qayda olaraq, hüquqi baxımdan kifayət etmir. Bunun üçün müqavilənin bağlanması zamanı qanunvericiliyin nəzərdə tutduğu konkret pozuntunun və ya əqdin etibarsızlığına səbəb olan halların mövcudluğu əsaslandırılmalıdır.

Yəni müqavilənin bağlanmasından sonra qiymətin qalxması satıcının peşman olması ilə nəticələnsə də, bu hal təkbaşına alıcının artıq əldə etdiyi hüquqları aradan qaldırmır. Əgər əqdin bağlanması zamanı tərəflərin iradəsi sərbəst olub, müqavilə qanunun tələblərinə uyğun bağlanıb və alıcı öz öhdəliyini yerinə yetirib, satıcı isə sonradan sadəcə daha baha qiymətə sata biləcəyini düşünüb, bu vəziyyət müqavilənin etibarsızlığı üçün avtomatik əsas hesab edilmir.

Bu səbəbdən belə mübahisələrdə əsas sual “ev neçə manata satılıb?” deyil, “müqavilə hansı şəraitdə və hansı iradə ilə bağlanıb?” sualıdır. Əgər həmin mərhələdə qanunvericiliyin tələblərinin pozulması, aldatma, məcburetmə və ya hüquqi baxımdan əhəmiyyətli yanılma kimi hallar sübut olunmursa, sadəcə sonradan yaranmış qiymət fərqi əsasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi üçün əsas yaranmaya bilər.

Turan Etibaroğlu

Həmçinin oxuyun