Evdə qeydiyyatda olmaq vətəndaşa hansı hüquqları verir? - ƏTRAFLI İZAH

HÜQUQ

03.09.2026, 14:26

3 il qeydiyyat evə hüquq yaradır? – VACİB AÇIQLAMA

“Üç ildən artıqdır ki, bir evdə qeydiyyatdayam. Gələcəkdə həmin ev satılarsa, mənim razılığım tələb olunacaqmı?” Son zamanlar daşınmaz əmlakla bağlı vətəndaşları maraqlandıran məsələlərdən biri də yaşayış evində qeydiyyatda olan şəxslərin hüquqları ilə bağlıdır. Xüsusilə uzun müddət ərzində hər hansı mənzildə və ya fərdi yaşayış evində qeydiyyatda olan şəxslər həmin əmlakın satılması, bağışlanması və ya başqa formada özgəninkiləşdirilməsi zamanı onların razılığının lazım olub-olmadığını bilməyə bilərlər.

Məsələ ilə bağlı hüquqi yanaşmanı Oxu24.com-a açıqlamasında vəkil Əli Qəmbərov izah edib.

Vəkilin sözlərinə görə, ilk növbədə vətəndaşlar arasında geniş yayılmış bir yanlış təsəvvür aradan qaldırılmalıdır. Belə ki, şəxsin hansısa yaşayış evində qeydiyyatda olması onun avtomatik olaraq həmin evə mülkiyyət hüququ əldə etməsi anlamına gəlmir. Yəni bir şəxsin evdə 3 il, 5 il, 10 il və ya daha uzun müddət qeydiyyatda olması öz-özlüyündə həmin şəxsi evin sahibi etmir.

Əli Qəmbərov bildirib ki, burada qeydiyyat müddətindən daha çox şəxsin hüquqi statusu və həmin yaşayış sahəsi ilə bağlı hüquqları əhəmiyyət daşıyır.

“Vətəndaşların bu məsələdə ən çox verdiyi suallardan biri budur ki, mən üç ildən artıqdır həmin evdə qeydiyyatdayam, ev satılarkən mənim razılığım tələb olunurmu? Əslində, məsələyə yalnız qeydiyyatda olma müddəti baxımından yanaşmaq düzgün deyil. Şəxsin həmin evdə qeydiyyatda olması, onun ailə üzvü statusu, yetkinlik yaşına çatıb-çatmaması, yaşayış sahəsindən istifadə hüququ və digər hüquqi hallar nəzərə alınmalıdır”, – deyə vəkil qeyd edib.

Onun sözlərinə görə, yaşayış evinin özgəninkiləşdirilməsi zamanı notariat orqanı müəyyən sənədləri və məlumatları tələb edir. O cümlədən, yaşayış evində kimin yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olması barədə məlumat əldə edilir. Mövcud notariat qaydalarına əsasən, müəyyən hallarda daimi qeydiyyatda olan yetkinlik yaşına çatmış ailə üzvlərinin razılığı məsələsi ortaya çıxır.

Vəkil vurğulayıb ki, buna görə də “ev mənim deyil, sadəcə qeydiyyatdayam, deməli, mənim heç bir hüququm yoxdur” yanaşması da düzgün deyil. Qeydiyyat mülkiyyət hüququ yaratmasa da, yaşayış sahəsindən istifadə ilə bağlı müəyyən hüquqi nəticələr doğura bilər.

“Burada iki anlayışı bir-birindən fərqləndirmək lazımdır: mülkiyyət hüququ və yaşayış yeri üzrə qeydiyyat. Mülkiyyət hüququ evə sahib olmaq, ondan istifadə etmək və qanunvericiliyin verdiyi çərçivədə əmlaka sərəncam vermək imkanını ifadə edir. Qeydiyyat isə şəxsin müəyyən ünvanda yaşayış yeri üzrə uçotunun aparılması ilə bağlıdır. Ona görə də yalnız qeydiyyata əsaslanaraq ‘mən bu evin sahibiyəm’ demək mümkün deyil. Amma digər tərəfdən, qeydiyyatda olan şəxslərin hüquqi vəziyyətini də nəzərə almadan əmlakın özgəninkiləşdirilməsi məsələsinə yanaşmaq olmaz”, – deyə Əli Qəmbərov açıqlamasında bildirib.Məsələn, bir şəxs uzun illərdir valideynlərinə, həyat yoldaşına və ya digər ailə üzvünə məxsus evdə qeydiyyatda ola bilər. Bu halda həmin şəxsin evdə qeydiyyatda olması onun avtomatik olaraq pay sahibi olması demək deyil. Əmlakın çıxarışında mülkiyyətçi kimi kimin göstərilməsi ayrıca məsələdir.Digər tərəfdən, evin satılması və ya bağışlanması zamanı qeydiyyatda olan şəxslərlə bağlı sənədlərin və razılıqların tələb edilməsi də mümkündür. Notariat qaydalarında yaşayış evinin və mənzilin özgəninkiləşdirilməsi zamanı həmin ünvanda qeydiyyatda olan şəxslər barədə arayışın alınması və daimi qeydiyyatda olan yetkin ailə üzvlərinin razılığının rəsmiləşdirilməsi nəzərdə tutulur.

Əli Qəmbərov qeyd edib ki, vətəndaşların diqqət etməli olduğu əsas məsələlərdən biri də “qeydiyyat” ilə “mülkiyyət payı”nın eyni anlayış olmadığını başa düşməkdir.

“Şəxs evdə qeydiyyatdadırsa, bu, onu həmin evin payçısı etmir. Məsələn, ev bir şəxsin xüsusi mülkiyyətindədirsə və başqa beş nəfər həmin ünvanda qeydiyyatdadırsa, bu beş nəfərin avtomatik olaraq evdə beşdəbir, yaxud başqa formada payı yaranmır. Mülkiyyət hüququ ayrıca hüquqi sənədlərlə müəyyən edilir”, – deyə vəkil bildirib.

Onun sözlərinə görə, xüsusilə özəlləşdirilmiş mənzillərlə bağlı məsələlərdə vəziyyət daha diqqətlə araşdırılmalıdır. Çünki bəzi hallarda mənzilin özəlləşdirilməsi zamanı həmin yaşayış sahəsinə hüququ olan ailə üzvlərinin razılığı və iştirakı məsələsi əhəmiyyət kəsb edə bilər. Əmlakın hansı əsasla əldə edilməsi, özəlləşdirilmə zamanı kimlərin hüquq sahibi olması və sonradan həmin hüquqların necə rəsmiləşdirilməsi konkret vəziyyətə hüquqi qiymət verilməsini tələb edir. Dövlət qurumlarının təqdim etdiyi məlumatlarda da özəlləşdirmə zamanı mənzil sahəsinə hüququ olan yetkin şəxslərin razılığının tələb edildiyi hallar göstərilir.

Vəkil həmçinin bildirib ki, evin satılması ilə bağlı razılıq məsələsi ilə evin mülkiyyətçisinin müəyyən edilməsi məsələsi bir-birindən fərqləndirilməlidir.

“Bir şəxsin razılığının tələb olunması həmin şəxsin evin mülkiyyətçisi olması anlamına gəlmir. Bu, onun qanunla qorunan müəyyən hüququnun və ya yaşayış sahəsi ilə bağlı statusunun nəzərə alınması ilə əlaqədar ola bilər. Ona görə də vətəndaşlar notariat mərhələsində razılıq tələb olunursa, bunu ‘deməli, mən evin sahibiyəm’ kimi başa düşməməlidirlər”, – deyə Əli Qəmbərov vurğulayıb.

Mütəxəssis qeyd edib ki, evin satışı ilə bağlı proses zamanı notarius tərəfindən daşınmaz əmlakın hüquqi vəziyyəti, üzərində qadağa və ya həbsin olub-olmaması, mülkiyyətçinin kimliyi və digər hüquqi məsələlər yoxlanılır. Notariat qaydalarında yaşayış evinin özgəninkiləşdirilməsi zamanı qeydiyyatda olan şəxslərlə bağlı məlumatların da təqdim olunması nəzərdə tutulur.

Bəs ev sahibi evi bağışlamaq istəsə, vəziyyət necə olur?

Əli Qəmbərovun sözlərinə görə, bağışlama müqaviləsi də daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi formalarından biridir. Bu səbəbdən yalnız “satış” zamanı deyil, bağışlama və digər özgəninkiləşdirmə əməliyyatları zamanı da əmlakın hüquqi vəziyyəti və yaşayış sahəsində qeydiyyatda olan şəxslərlə bağlı məsələlər nəzərə alınır. Notariat qaydalarında razılıq ərizəsinin konkret əmlakın satılması, bağışlanması, dəyişdirilməsi və ya digər formada özgəninkiləşdirilməsi ilə bağlı tərtib edilməsi də nəzərdə tutulur.

“Vətəndaş bilməlidir ki, evin satılması ilə bağışlanması hüquqi baxımdan eyni müqavilə deyil. Lakin hər iki halda söhbət daşınmaz əmlak üzərində hüququn başqa şəxsə keçirilməsindən gedir. Buna görə də əməliyyat zamanı notarius tərəfindən müvafiq hüquqi tələblər yoxlanılır”, – deyə vəkil bildirib.

Əli Qəmbərovun sözlərinə görə, bir evdə qeydiyyatda olan şəxsin həmin ünvandan çıxarılması məsələsi də ayrıca hüquqi prosedurdur. Ev sahibi “mən evi satdım, artıq qeydiyyatda olanların hamısı avtomatik silindi” düşüncəsinə arxalanmamalıdır. Qeydiyyatın ləğvi və şəxsin yaşayış sahəsindən istifadə hüququnun olub-olmaması konkret hüquqi əsaslardan asılıdır.

Bu məsələ xüsusilə evdə faktiki yaşayan şəxslər üçün əhəmiyyətlidir. Çünki qeydiyyat məsələsi ilə faktiki yaşayış məsələsi də həmişə eyni olmur. Bir şəxs ünvanda qeydiyyatda olub başqa yerdə yaşaya bilər, yaxud əksinə, müəyyən hüquqi əsaslarla yaşayış sahəsində faktiki yaşasa da, qeydiyyat məsələsi fərqli ola bilər.

Vəkil vətəndaşlara daşınmaz əmlakla bağlı hər hansı müqavilə imzalamazdan əvvəl sənədləri diqqətlə yoxlamağı tövsiyə edib.

“Əmlak məsələlərində ən böyük problemlərdən biri insanların yalnız şifahi məlumatlara inanmasıdır. Ev satılırsa, alıcı və satıcı ilk növbədə çıxarışa, mülkiyyətçinin kimliyinə, əmlakın üzərində məhdudiyyətlərin olub-olmamasına, həmin ünvanda kimlərin qeydiyyatda olmasına və digər hüquqi hallara diqqət yetirməlidir. Xüsusilə qeydiyyatda olan yetkin ailə üzvləri varsa, onların hüquqi statusu əvvəlcədən müəyyənləşdirilməlidir”, – deyə Əli Qəmbərov qeyd edib.

Vəkil həmçinin vurğulayıb ki, “üç ildən artıq qeydiyyatda olmaq” məsələsinə xüsusi hüquqi üstünlük kimi yanaşmaq düzgün deyil. Yəni qanunda konkret olaraq “üç il qeydiyyatda olan şəxs ev satılarkən mütləq mülkiyyətçi olur” və ya “üç ildən sonra ev üzərində pay əldə edir” kimi ümumi qayda yoxdur. Şəxsin ev üzərində hüququ varsa, bu hüququn hansı əsasdan yarandığı ayrıca araşdırılmalıdır.

“Üç il, beş il və ya on il qeydiyyatda olmaq məsələnin əsas meyarı deyil. Əsas məsələ həmin şəxsin yaşayış sahəsi ilə bağlı hüquqi statusudur. Buna görə də vətəndaş ‘mən burada uzun müddətdir qeydiyyatdayam, deməli, evin satılmasına icazə verməmək hüququm var’ və ya əksinə, ‘mən sadəcə qeydiyyatdayam, heç bir hüququm yoxdur’ kimi qəti nəticəyə gəlməməlidir. Hər bir konkret hal sənədlər əsasında qiymətləndirilməlidir”, – deyə Əli Qəmbərov bildirib.

Beləliklə, evdə qeydiyyatda olmaq ilə həmin evə mülkiyyət hüququna malik olmaq tamamilə fərqli məsələlərdir. Şəxsin qeydiyyatda olduğu müddətin uzunluğu öz-özlüyündə ona əmlak üzərində pay yaratmır. Bununla belə, yaşayış evinin özgəninkiləşdirilməsi zamanı qeydiyyatda olan şəxslərin hüquqi statusu və xüsusilə daimi qeydiyyatda olan yetkin ailə üzvləri ilə bağlı notariat tələbləri nəzərə alınmalıdır.

Ona görə də konkret evin satılması, bağışlanması və ya başqa şəxsə keçirilməsi planlaşdırılırsa, yalnız qeydiyyat faktına əsaslanaraq qərar vermək əvəzinə, əmlakın çıxarışı, qeydiyyatda olan şəxslərin statusu, yaşayış hüquqları və digər hüquqi sənədlər əvvəlcədən araşdırılmalıdır. Xüsusilə mübahisəli vəziyyətlərdə hüquqşünasdan fərdi hüquqi məsləhət alınması sonradan yarana biləcək məhkəmə və əmlak mübahisələrinin qarşısının alınmasına kömək edə bilər.

Hazırladı: Turan Etibaroğlu

Həmçinin oxuyun