SON DƏQİQƏ! Bakıda və ətraf ərazilərdə satış dayandırıldı - Səbəb nədir?

Kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların alqı-satqısı ilə bağlı son dövrlər əmlak bazarında ciddi müzakirələr aparılır. Xüsusilə torpağının sənədlərində təyinatı “kənd təsərrüfatı” göstərilən şəxslər bu əmlakların satışı, notariat qaydasında rəsmiləşdirilməsi, torpağın bölünməsi və üzərində tikilinin olub-olmamasının satış prosesinə təsiri ilə bağlı müxtəlif suallarla qarşılaşırlar. Bəzi hallarda isə bazarda yaranan vəziyyət “kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların satışı tam dayandırılıb” kimi təqdim olunur.

Oxu24.com-a müraciət edən bir neçə şəxs bildirib ki,son 1 həftədə Bakıda və ətraf ərazilərdə kənd təsərrüfat təyinatlı torpaqların natarius qaydasında alqı-satqısı  dayandırılıb.Bu addımın  hansı səbəbdən atıldıı məlum deyil.

Oxu24.com xəbər verir  ki,əslində isə məsələ bu qədər sadə deyil. 2026-cı ildə qanunvericiliyə edilən dəyişikliklərlə kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların alqı-satqısı və digər özgəninkiləşdirilməsi ilə bağlı bir sıra yeni qaydalar müəyyənləşdirilib. Bu dəyişikliklərin əsas istiqamətlərindən biri belə torpaqların parçalanmasının qarşısının alınması və kənd təsərrüfatı üçün yararlı torpaqların daha səmərəli istifadəsinin təmin edilməsidir. Yeni qaydalara əsasən, fiziki və hüquqi şəxslərin mülkiyyətində olan kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahələrinin alqı-satqısı və digər özgəninkiləşdirilməsi nəticəsində bölünməsinə yalnız bölünmə nəticəsində yaranan hər bir torpaq sahəsinin ölçüsü 5 hektardan az olmadıqda yol verilir. 

Bu dəyişiklik torpaq bazarında olduqca mühüm məqamdır. Çünki əvvəllər bir torpaq sahəsinin bir neçə hissəyə bölünərək ayrı-ayrı şəxslərə satılması mümkün olan hallarda indi yeni yaranan sahələrin minimum ölçüsü ilə bağlı tələb nəzərə alınmalıdır. Başqa sözlə, kənd təsərrüfatı təyinatlı böyük torpaq sahəsinin çoxsaylı kiçik hissələrə parçalanaraq satılması artıq əvvəlki kimi asan deyil.Məsələn, 10 hektar kənd təsərrüfatı təyinatlı torpağın iki 5 hektarlıq sahəyə bölünməsi müəyyən şərtlərlə mümkün ola bilər. Lakin eyni torpağın 10 ayrı 1 hektarlıq sahəyə bölünərək satılması yeni qaydaların tələblərinə uyğun gəlməyəcək. Bu yanaşmanın əsas məqsədi kənd təsərrüfatı torpaqlarının həddindən artıq xırdalanmasının qarşısını almaqdır. Çünki torpaqların həddindən artıq parçalanması kənd təsərrüfatı fəaliyyətinin səmərəliliyini azalda, iri və məhsuldar təsərrüfatların formalaşmasına mane ola bilər.

Digər mühüm yenilik isə kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahələrinin satışı zamanı müəyyən hallarda qonşu torpaq sahələrinin mülkiyyətçilərinə üstünlük hüququnun verilməsidir. Yeni qaydalara əsasən, satılan kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahəsi ilə bilavasitə ümumi sərhədə malik olan qonşu torpaqların mülkiyyətçiləri həmin sahəni eyni şərtlərlə almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. 

Bu isə o deməkdir ki, belə torpağın satışı zamanı yalnız satıcı və potensial alıcı arasındakı münasibətlər deyil, müəyyən hallarda qonşu torpaq sahələrinin mülkiyyətçilərinin hüquqları da nəzərə alınmalıdır. Buna görə də torpaq sahibi satış qərarı verərkən yalnız qiymət və alıcı məsələsinə deyil, torpağın hüquqi statusuna və satış proseduruna da diqqət yetirməlidir.Məsələnin digər tərəfi torpağın üzərində tikilinin olub-olmamasıdır. Bazarda bəzən belə düşünülür ki, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpağın üzərində ev varsa, həmin torpaq avtomatik olaraq yaşayış təyinatlı torpağa çevrilir. Bu yanaşma düzgün deyil. Torpağın üzərində tikilinin olması onun sənədlərdə göstərilən kateqoriyasını və məqsədli təyinatını avtomatik dəyişmir.

Qanunvericilik kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda müəyyən şərtlərlə tikililərin inşasına imkan verir. 2024-cü ildə edilmiş dəyişikliklərlə kənd təsərrüfatı məhsullarının istehsalı və emalı, habelə işçilərin müvəqqəti yaşaması üçün nəzərdə tutulan müəyyən əsaslı tikililərin kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda inşasına hüquqi imkan yaradılıb. Bunun üçün torpaq sahəsinin müəyyən tələblərə cavab verməsi və tikintinin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada həyata keçirilməsi tələb olunur.2025-ci ildə isə kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda müəyyən müvəqqəti tikililərin inşası və ya quraşdırılması ilə bağlı məlumatlandırma qaydaları da təsdiq edilib. Bu qaydalar kənd təsərrüfatının səmərəli təşkili məqsədilə müvəqqəti tikililərin yerləşdirilməsi üçün ayrıca mexanizm müəyyən edir. 

Bu səbəbdən əmlak alarkən “torpağın içində ev var” deməklə kifayətlənmək olmaz. Alıcı həmin tikilinin hüquqi statusunu, torpağın kateqoriyasını, məqsədli təyinatını, tikilinin sənədlərinin olub-olmadığını və ümumilikdə əmlak üzərində hansı hüquqların dövlət qeydiyyatına alındığını araşdırmalıdır. Əks halda faktiki olaraq istifadə edilən evlə sənədlərdə mövcud olan hüquqi vəziyyət arasında fərq yarana bilər.Kənd təsərrüfatı torpaqlarının satışında sənədləşmə məsələsi xüsusilə əhəmiyyətlidir. Torpağın çıxarışının olması, sahənin kadastr məlumatlarının düzgün göstərilməsi, sərhədlərin sənədlərlə faktiki vəziyyətə uyğunluğu, torpağın kateqoriyası və məqsədli təyinatı potensial alıcı üçün əsas məlumatlardır. Sənədlərində uyğunsuzluq olan əmlakın satışı həm daha uzun müddət çəkə, həm də alıcı dairəsini əhəmiyyətli dərəcədə daralda bilər.

Bütün bunlarla yanaşı, əmlak bazarında qiymət məsələsi də ayrıca diqqət tələb edir. Son dövrlər əmlak sahiblərinin bir hissəsi öz torpaqlarının və evlərinin qiymətini bazardakı real göstəricilərdən xeyli yüksək müəyyənləşdirməyə çalışır. Bunun səbəbi isə bəzən əmlakın real dəyəri deyil, satıcının şəxsi maliyyə ehtiyacları olur. Məsələn, bir şəxs sahib olduğu evi və ya torpağı sataraq şəhərin başqa hissəsində yeni əmlak almaq istəyir. Başqa bir şəxsin borcu ola bilər, digəri əldə etdiyi vəsaiti bir neçə yerə bölməyi planlaşdıra bilər. Bəzən isə satıcı əmlakına illər ərzində çəkdiyi xərcləri və ya şəxsi gözləntilərini qiymətə əlavə edir. Lakin əmlakın bazar qiyməti satıcının nə qədər pula ehtiyacının olmasına görə formalaşmır.

Əmlakın bazar qiyməti onun yerləşdiyi ərazi, sahəsi, sənədləri, hüquqi statusu, yol və kommunikasiya imkanları, infrastruktur, torpağın təyinatı, tikilinin vəziyyəti, ərazidə analoji əmlakların qiyməti və bazardakı tələb kimi bir sıra amillər əsasında müəyyənləşir. Buna görə də satıcı əmlakını bazar qiymətindən əhəmiyyətli dərəcədə yuxarı qiymətə çıxardıqda, potensial alıcıların marağı azala bilər.Xüsusilə kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda qiymətləndirmə zamanı torpağın yalnız sahəsinə baxmaq kifayət etmir. Eyni ölçüdə iki torpaq sahəsi arasında ciddi qiymət fərqi yarana bilər. Bir torpağın yola çıxışı, su və elektrik imkanları, sənədləri və yerləşdiyi ərazi daha əlverişli olduğu halda, digər sahədə bu imkanların olmaması onun bazar dəyərini aşağı sala bilər.Üstəlik, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpağın üzərində ev və ya digər tikili varsa, həmin tikilinin hüquqi vəziyyəti də qiymətləndirməyə təsir edə bilər. Tikilinin faktiki mövcudluğu ilə hüquqi olaraq qeydiyyata alınması eyni məsələ deyil. Bu səbəbdən alıcı üçün “ev var” ifadəsindən daha vacib sual həmin evin hansı sənədlə mövcud olması və onun hüquqi statusunun necə rəsmiləşdirilməsidir.

Əmlakını satmaq istəyən şəxslərin digər bir problemi isə sənədlərindəki uyğunsuzluqlardır. Bəzən torpağın sahəsi faktiki olaraq sənəddə göstəriləndən fərqli olur, bəzən sərhədlərlə bağlı məsələ yaranır, bəzi hallarda isə torpaqla üzərindəki tikilinin hüquqi vəziyyəti bir-birinə uyğun gəlmir. Belə hallarda əmlak sahibinin ilk növbədə sənədləşmə məsələsini həll etməsi daha məqsədəuyğundur.Çünki bazarda real alıcı, xüsusilə böyük məbləğ ödəmək istəyən şəxs, əmlakın sənədlərini araşdırmadan alış həyata keçirməyə adətən ehtiyatla yanaşır. Sənəddə problem olduğu halda yüksək qiymət tələb etmək isə satış prosesini daha da çətinləşdirə bilər.

Digər tərəfdən, satıcının real bazar qiymətinə uyğun qiymət müəyyənləşdirməsi əmlakın daha tez satılmasına şərait yarada bilər. Əgər torpağın və ya evin sənədləri qaydasındadırsa, hüquqi statusu aydındırsa və qiyməti də bazarın real göstəricilərinə uyğundursa, alıcı ilə razılaşmaq daha asan olur.Hazırda kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların konsolidasiyası ilə bağlı da yeni hüquqi mexanizm formalaşdırılıb. Qanunvericilikdə konsolidasiya kənd təsərrüfatı torpaqlarından səmərəli istifadə məqsədilə torpaq sahələrinin birləşdirilməsi, bölünməsi, sərhədlərinin yenidən müəyyən edilməsi və müəyyən hallarda hüquqların yenidən rəsmiləşdirilməsi prosesi kimi nəzərdə tutulur. Bununla bağlı qaydaların hazırlanması üçün Nazirlər Kabinetinə də müddət müəyyən edilib. Bu yeni mexanizmlər kənd təsərrüfatı torpaqlarının gələcəkdə daha sistemli şəkildə idarə olunmasına və pərakəndə şəkildə parçalanmasının qarşısının alınmasına yönəlib. Ona görə də torpaq sahibi gələcəkdə satış və ya digər əmlak əməliyyatı həyata keçirmək istəyirsə, torpağın hüquqi statusunu əvvəlcədən dəqiqləşdirməli və mövcud qaydaları nəzərə almalıdır.

Əmlak bazarında satıcıların qarşılaşdığı digər məsələ isə emosional qiymətləndirmədir. İnsanlar uzun illər sahib olduqları evə, torpağa və ya digər əmlaka mənəvi dəyər verə bilərlər. Lakin alıcı üçün əsas göstərici əmlakın bazardakı real dəyəridir. Buna görə də “mən bu pula başqa yerdən torpaq almalıyam”, “borcumu bağlamalıyam”, “pula ehtiyacım var” kimi şəxsi səbəblər satış qiymətinin əsaslandırılması üçün kifayət etmir.Əgər satıcı əmlakın real bazar qiymətini düzgün müəyyənləşdirmək istəyirsə, həmin ərazidə oxşar əmlakların satış qiymətlərini müqayisə edə, peşəkar qiymətləndirmədən yararlana və əmlakın hüquqi-sənəd vəziyyətini nəzərə ala bilər. Bu yanaşma həm satıcının vaxt itirməsinin, həm də potensial alıcıların əsassız yüksək qiymət səbəbindən təklifdən uzaqlaşmasının qarşısını ala bilər.

Nəticə etibarilə, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların bazarında yeni hüquqi qaydaların tətbiqi həm satıcı, həm də alıcı üçün daha diqqətli davranmağı zəruri edir. Bu torpaqların alqı-satqısının ümumi şəkildə qadağan edildiyini demək düzgün deyil. Lakin torpağın bölünməsi ilə bağlı 5 hektarlıq minimum tələb, qonşu mülkiyyətçilərin müəyyən hallarda üstünlük hüququ və konsolidasiya mexanizmi satış prosesində nəzərə alınmalı yeni amillərdir.Buna görə də kənd təsərrüfatı təyinatlı torpağını satmaq istəyən şəxsin ilk növbədə sənədlərini yoxlatması, torpağın hüquqi statusunu dəqiqləşdirməsi, üzərində tikili varsa onun vəziyyətini araşdırması və ən əsası, qiyməti bazarın real göstəricilərinə uyğun müəyyənləşdirməsi vacibdir. Əmlakın qiymətini süni şəkildə artırmaq, sənədlərdə olan problemi gizlətmək və ya şəxsi maliyyə ehtiyaclarını bazar qiymətinə əlavə etmək satış prosesini sürətləndirmir. Əksinə, real qiymət, şəffaf sənədləşmə və qanunvericiliyin tələblərinə uyğun prosedur həm satıcının, həm də alıcının maraqlarının qorunmasına və əmlakın daha rahat şəkildə reallaşdırılmasına imkan verir.

Turan Etibaroğlu

Həmçinin oxuyun

25 il iş stajı olmayanlar necə pensiya alacaq

Bu sayda insanın maaşı artdı - Nazirin açıqlaması

Nazirdən müəllimlərin geyimi ilə bağlı AÇIQLAMA 

SON DƏQİQƏ! Bakıda və ətraf ərazilərdə satış dayandırıldı - Səbəb nədir?