Azərbaycanda bu sahədə yeni mərhələ başlayır —Prezidentin təsdiqlədiyi Qanun nələri dəyişəcək?

CƏMİYYƏT

19.08.2026, 12:52

Azərbaycanda əmlak münasibətlərində yeni mərhələ başlayır. Belə ki, Azərbaycanda dövlət əmlakını özəl əmlakla dəyişdirmək mümkün olacaq. Prezident İlham Əliyev Milli Məclisin iyulun 14-də qəbul etdiyi Torpaq Məcəlləsində, Mülki Məcəllədə və "Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" qanunda dəyişiklik edilməsi barədə qanunu təsdiqləyib.

Bununla Azərbaycanda dövlət mülkiyyətində olan əmlakın (o cümlədən dövlət torpaqlarının) qarşılıqlı razılıq əsasında xüsusi mülkiyyətdə olan əmlakla, o cümlədən torpaq sahələri ilə dəyişdirilməsinin hüquqi əsası yaradılıb.

Qeyd edək ki, Azərbaycanda dövlət əmlakının özəl əmlakla dəyişdirilməsinə hüquqi imkan yaradılması əmlak bazarında yeni mexanizmin formalaşmasına səbəb ola bilər. Belə təcrübə beynəlxalq praktikada da mövcuddur. ABŞ, Avstraliya və Cənubi Koreya kimi ölkələrdə müəyyən şərtlərlə dövlət torpaqlarının və digər dövlət əmlakının özəl mülkiyyətdə olan əmlakla dəyişdirilməsi mexanizmlərindən istifadə olunur. Bu ölkələrdə əsas prinsiplərdən biri belə əməliyyatların bazar qiyməti əsasında qiymətləndirilməsi və dövlət maraqlarının qorunmasıdır. Azərbaycanda tətbiq olunacaq mexanizmin də oxşar beynəlxalq təcrübədən nə dərəcədə faydalanacağı maraq doğurur. Bəs yeni qayda əmlak bazarına necə təsir göstərəcək və dövlət-vətəndaş münasibətlərində hansı yeni imkanlar yaradacaq?

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədri Vüqar Oruc Oxu24.com-a açıqlamasında bildirib ki, Cənab Prezident İlham Əliyevin imzaladığı bu qanun əmlak bazarı üçün çox ciddi və çoxşaxəli struktur dəyişikliyidir:

“Bu struktur dəyişikliyinin əsas elementlərindən biri müəyyən istisnalar olmaqla, dövlət mülkiyyətində olan əmlakın mübadilə məqsədilə qiymətləndirici tərəfindən qiymətləndirilməsidir. Yəni dövlət qurumu öz əmlakını sahibkara təqdim edə, qarşılıqlı razılıq əsasında dövlətə və sahibkara məxsus torpaq sahələri dəyişdirilə bilər. Bu zaman həm dövlətin, həm də sahibkarın mülkiyyətində olan torpaq sahələri qiymətləndirici tərəfindən “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” qanuna uyğun olaraq qiymətləndirilməlidir. Bu məsələnin müsbət tərəflərindən biridir. Belə ki, bu dəyişiklik həm qiymətləndirici sektoru üçün iş portfelinin genişlənməsinə, həm bazarda şəffaflığın və maliyyə hesabatlılığının artmasına, həm də torpaq mübadilələrinin obyektiv qiymətləndirmə əsasında aparılmasına imkan verəcək. Bu proses investisiya fəallığının artırılması və kənd təsərrüfatının inkişafı baxımından da mühüm əhəmiyyət daşıyır. Eyni zamanda, torpaq mübadiləsinə imkan verilməsi torpaq bazarının daha da genişlənməsinə şərait yarada bilər. Ölkədə torpaq sahələri məhdud olduğundan bu, qiymətlərin artmasına səbəb olan amillərdən biridir. Lakin dövlət torpaqlarının mübadiləsinə qanunla imkan verilməsi və bu prosesdə qiymətləndirici xidmətlərindən istifadə torpaq bazarında əlavə təkliflərin yaranmasına səbəb ola bilər. Bu da torpaq qiymətlərinin tənzimlənməsində xüsusi faktor kimi çıxış edə bilər”.

AQC sədri qeyd edib ki, qiymətləndirmədən çox şey asılıdır. Bununla bağlı qanunun müzakirəsi zamanı Milli Məclisə təkliflərimizi də təqdim etmişdik:

“Ümid edirik ki, qanunun icrası zamanı qəbul ediləcək əlavə normativ sənədlərdə bu amillər nəzərə alınacaq. Qanunda təklif etmişdik ki, qiymətləndiricilərin əmlak satışı ilə bağlı məlumat bazasına giriş imkanı olsun. Qiymətləndirici bu məlumatlardan istifadə etməklə qiymətləndirdiyi ərazilərdə və ya həmin ərazilərə yaxın yerlərdə son torpaq satışları barədə məlumat əldə edə bilsin. Bu, çox vacib məsələdir. Rusiyada, Türkiyədə, digər qonşu dövlətlərdə və ümumilikdə dünya bazarında həm əmlakçılar, həm də qiymətləndiricilər bu cür məlumat bazalarına çıxış imkanına malikdirlər. Bu da obyektiv qiymətləndirmənin aparılmasına şərait yaradır. Qiymətləndiricinin istifadə etdiyi məlumat bazası yalnız internet saytlarındakı məlumatlardan və ya rieltorların şifahi şəkildə təqdim etdiyi məlumatlardan ibarət olmamalıdır. Qiymətləndirici real və hüquqi baxımdan təsdiqlənmiş alqı-satqı faktlarına və əqdlərə əsaslanmalıdır. Bu əqdlərlə bağlı məlumatlar Ədliyyə Nazirliyinin müvafiq məlumat reyestrində mövcuddur. Həmin məlumatlara qiymətləndiricilərin çıxışının təmin edilməsi daha obyektiv və şəffaf dəyərlərin müəyyənləşdirilməsinə şərait yarada bilər. Bizim təklifimiz də məhz bununla bağlı idi”.

Vüqar Oruc onu da qeyd edib ki, qanunda daha bir məsələ qeyd olunub:

“Belə ki, qiymətləndirmənin müvafiq dövlət qurumunun, yəqin ki, bu, Əmlak Məsələləri Xidməti olacaq, təqdim etdiyi son satış məlumatları əsasında aparılması nəzərdə tutulur. Bu da normativ düzəlişə ehtiyac olan məsələlərdəndir. Çünki həmin məlumatlara birbaşa qiymətləndiricinin özünün çıxışının olması daha məqsədəuyğundur. Qiymətləndirici bazarı özü təhlil etməlidir. Onun əvəzinə hər hansı dövlət qurumu bu təhlili apara bilməz. Digər tərəfdən, torpaq mübadiləsinin, yəni dəyişdirilməsinin aparıldığı ərazidə son satış məlumatı bir neçə il əvvələ aid ola bilər. Bu isə həmin ərazinin hazırkı bazar dəyərini əks etdirməyə bilər. Ona görə də məlumatların müddəti və qiymətləndiricinin həmin məlumatlara çıxış imkanı məsələləri qanunun tətbiqi ilə bağlı bundan sonra qəbul ediləcək normativ qaydalarda mütləq nəzərə alınmalıdır. Qiymətləndirici burada formal prosesi həyata keçirən şəxs və ya hüquqi şəxsə çevrilməməlidir. Yəni ondan yalnız dövlət qurumunun təqdim etdiyi məlumatları təsdiqləmək tələb olunmamalıdır. Qiymətləndirici beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarına uyğun olaraq özü bazar araşdırması aparmalı, məlumatlara çıxış imkanına malik olmalı və real bazar dəyərini şəffaf şəkildə müəyyənləşdirməlidir. Qiymətləndiricinin fəaliyyəti şəffaf, müstəqil və qanuna uyğun olmalıdır.

Bu dəyişiklik vətəndaşlar üçün də yeni imkanlar yaradacaq. Belə ki, onlar bu günə qədər dövlət nəzarətində olan torpaqlardan istifadə edə biləcəklər. Bu, iqtisadi aktivliyi artıracaq və müxtəlif istiqamətlərdə, o cümlədən kənd təsərrüfatının inkişafı sahəsində əlavə imkanlar yaradacaq”.

AQC) sədri onu da əlavə edib ki, risklərin yaranmaması üçün torpaq mübadiləsində qarşılıqlı razılıq prinsipinə əsaslanmaq lazımdır:

“Qanunda göstərilib ki, tərəflər torpaq mübadiləsini qarşılıqlı razılıq əsasında həyata keçirirlər. Bu proses monitorinq şəklində aparılmalıdır. Bir çox hallarda bilirik ki, vətəndaşın öz arzusu olmadan torpaq mübadiləsinin həyata keçirilməsinə cəhdlər ola bilər. Bunun qarşısını almaq üçün proses ictimai təşkilatların və müvafiq dövlət qurumlarının iştirakı ilə şəffaf şəkildə aparılmalıdır.

Qanun özü yüksək səviyyədə qəbul olunmuş qanundur. Təbii ki, gələcəkdə müəyyən əlavə dəyişikliklərin edilməsi və ya bəzi məsələlərin normativ sənədlərlə tənzimlənməsi mümkündür. Amma qeyd etdiyiniz kimi, risklərin yaranmaması üçün torpaq mübadiləsi ictimai təşkilatların, ümumiyyətlə, ictimaiyyətin və müvafiq dövlət qurumlarının birgə nəzarəti və monitorinqi altında həyata keçirilməlidir.

Bu, vətəndaşın mübadiləni könüllü şəkildə həyata keçirməsini təmin etməli, eyni zamanda dövlət qurumlarının həm dövlətin, həm də vətəndaşın maraqlarının qorunmasına nail olmasına imkan verməlidir”.

Millət vəkili Vüqar Bayramov bildirib ki, burada əsas məqsəd əmlakın mənşəyindən və mülkiyyət formasından, dövlət və ya özəl olmasından asılı olmayaraq, ondan daha səmərəli istifadəni təmin etməkdir:

“Əsas hədəflərdən biri də istifadə olunmayan əmlakın yenidən dövriyyəyə cəlb edilməsidir. Bu proses könüllülük prinsipi əsasında həyata keçirilir və vətəndaşların, eləcə də hüquqi şəxslərin müraciətləri nəzərə alınır. Məqsəd vətəndaşlara və sahibkarlara sahib olduqları əmlakdan daha effektiv istifadə etmək üçün əlavə imkanlar yaratmaqdır”.

Millət vəkili qeyd edib ki, bu baxımdan tətbiq edilən yenilik vətəndaşlar üçün yeni imkanlar açır:

“Belə ki, mexanizm həm özəl, həm də dövlət əmlakının dəyişdirilməsinə və daha səmərəli istifadəsinə şərait yarada bilər. Bu Azərbaycanda əmlak dövriyyəsinin daha da aktivləşməsinə, istifadə olunmayan əmlakın iqtisadi dövriyyəyə qaytarılmasına və əmlak bazarında yeni imkanların yaranmasına səbəb olacaq. Eyni zamanda, dövlətin sərəncamında olan əmlakdan daha səmərəli istifadə üçün də əlavə imkanlar formalaşacaq”.

O, bu prosesi əmlak bazarında tətbiq olunan yeni və innovativ yanaşma kimi qiymətləndirib.

Qeyd: Məqalə Azərbaycan Respublikasının Medianın İnkişafı Agentliyinin maliyyə dəstəyi ilə və müsabiqə şərtlərinə uyğun olaraq "ictimai və dövlət maraqlarının müdafiəsi” mövzusunda hazırlanıb.

Mehin Mehmanqızı